保障房融資中地方政府究竟能發(fā)揮多大的作用？就在人們對保障房資金來源存疑的時候，6月1日晚央行公布的《2010中國區(qū)域金融運行報告》使得這種擔憂更為強烈。報告顯示，其2008年以來對全國各地區(qū)政府融資平臺貸款情況的專項調查結果：截至2010年年末，平臺貸款在人民幣各項貸款中占比不超過30%。

    盡管央行沒有披露地方政府平臺貸款的具體數(shù)量，但按照2010年末人民幣貸款余額為47.92萬億元來算，截至2010年末，政府融資平臺貸款不到14.376萬億元。這一上限遠遠超出此前各界認為的8萬億到10萬億的區(qū)間。背負如此巨額債務，3600萬套保障房的建設任務又重任在肩，地方土地財政情何以堪？土地財政、地方債務及保障房的“三角結”，又當如何解？

    傳統(tǒng)財政不可承受之重

    根據(jù)央行報告顯示，截至2010年年末，全國共有地方政府融資平臺1萬余家，較2008年年末增長25%以上。其中，縣級(含縣級市)平臺約占70%。同時，平臺貸款在人民幣各項貸款中占比不超過30%。這意味著，按照2010年末人民幣貸款余額為47.92萬億元來算，截至2010年末，政府融資平臺貸款不到14.376萬億元。

    14.4萬億的上限！這遠遠超出外界此前對地方債務規(guī)模的預計。有機構年初曾根據(jù)地方政府直接和間接的地方融資平臺貸款、地方政府債券、城投債券測算，2010年末余額約9 .1萬億；地方債0 .4萬億；城投債券約0.5萬億，三項合計達到10萬億。而今，14.4萬億的規(guī)模還僅僅是平臺貸款，并未包括地方債和城投債在內。

    “地方債務壓力之大遠比人們想象的嚴重?！币晃徊辉妇呙膹V東地方財政官員在接受南都記者采訪時頗為感慨，并表示不便再多談。實際上，即便以10萬億計，這些高額地方債務正陸續(xù)進入還款期，中金公司房地產行業(yè)分析師白宏煒以此測算，未來每年地方政府需要承擔的還款負擔超過1萬億。

    在此背景下，保障房建設將進一步加大地方資金壓力。“建設3600萬套保障性住房總計需要投資約5萬億，傳統(tǒng)模式下地方政府需要負擔其中的2.7萬億，剩余2.3萬億由開發(fā)商負擔。其中，未來3年地方政府每年須投資6000億到7000億元?！卑缀隉樥J為，在10萬億地方債務的基礎上再增加2 .7萬億的保障房投資，對地方政府來說將難堪重負。

    10%土地收益必投保障房

    “實際上，一直有地方政府通過地方城投公司以城市建設或改造棚戶區(qū)的名義，貸款搞舊城改造，而舊城改造一般是納入保障房建設范疇，在用這塊做貸款或信托融資。”知名房地產評論人陳真誠向南都記者表示，央行報告披露地方政府融資平臺貸款清理規(guī)范工作正有序推進，最受影響者將是地方政府舊城改造項目，保障房建設亦將難以避免。

    14.4萬億的地方債務使得人們對保障房建設能否完成的質疑正在加劇。有意思的是，昨日消息傳出，中央兩部委近日對地方政府再度強調土地出讓凈收益10%要用于建保障房。

    據(jù)多家媒體報道，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部近日印發(fā)了《關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執(zhí)行進度的通知》，明確要求各地應當按照當年實際繳入國庫的招標、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權取得的土地出讓收入，扣除相關規(guī)定項目后，嚴格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設。

    這無異于給市場吃下一顆定心丸，但關鍵還在于能否執(zhí)行到位。

    財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年國有土地使用權出讓收入29109.94億元，當年安排支出為26975.79億元，包括征地補償拆遷補償?shù)瘸杀拘灾С?3395.6億元、廉租住房保障支出463.62億元、用于城市建設的支出7531 .67億元等。依此計算，2010年全國廉租住房保障支出僅占當年土地出讓總收入的1.59%。而在當年土地出讓收入各項開支中，廉租住房保障支出也僅僅占到1.7%。

    “三角結”該如何解？

    巨額債務承壓之下，地方財政又嚴重依賴土地出讓，知名地產商任志強最新博文就炮轟保障房建設是不講科學道理的“大躍進”。難道這個地方債務、土地財政、保障房建設的“三角結”無解嗎？

    中金研報認為，每年6000億到7000億元意味著地方政府必須每年從土地出讓金中拿出45%到60%用于保障房，遠高于目前10%的中央政策要求以及實際水平，考慮到土地出讓金在其他方面的用途，將其主要投資于保障房并不現(xiàn)實。

    “地方政府要完成任務，必須想方設法讓開發(fā)商等其他投資主體負擔傳統(tǒng)模式下政府需要投入的部分?！卑缀隉樥J為，3600萬套保障房的建設任務可以完成，但在地方債務壓力已經(jīng)不容樂觀的前提下，可以通過“地方政府+金融機構”或“地方政府+開發(fā)商”模式完成，靈活破解資金難題。

    另一方面，開發(fā)商主動參與到保障房建設的積極性正在提高。信貸和銷售的緊張導致開發(fā)商面臨較大的資金壓力，部分企業(yè)可能面臨破產壓力；地方政府需要開發(fā)商參與保障性住房建設，具有資金和品牌實力的開發(fā)商借此可以獲得更多的土地資源，加快周轉提高市場份額。